До відома орендарів землі. Необхідність проведення нормативної грошової оцінки.

Posted in Новини району

До відома орендарів землі.

Необхідність проведення нормативної грошової оцінки.

 

Питання визначення вартості землі є одним із ключових у господарській діяльності. Воно виникає при плануванні сільськогосподарського виробництва, залученні кредитних ресурсів, вчиненні цивільно-правових угод із земельними ділянками, сплаті податків. Для всіх цих, а також інших цілей необхідно мати точні відомості про ціну земельної ділянки, виражену в грошах.

Якщо йдеться про укладення цивільно-правових угод щодо земельної ділянки, а сторонами угоди є фізичні чи приватні юридичні особи, то вартість земельної ділянки є договірною і визначається сторонами за взаємною згодою. Договірна ціна відповідно до ст. 132 Земельного кодексу України обов’язково повинна зазначатись в угодах про перехід права власності на земельні ділянки.

Однак часто необхідно визначити ціну (вартість) земельної ділянки, коли не відбувається перехід права власності на неї, або такий перехід здійснюється, проте не шляхом оплати за неї грошових коштів (дарування, спадкування, міна, внесення земельної ділянки засновником у статутний капітал). Зокрема, ціну земельної ділянки потрібно знати для визначення розміру податків, які підлягають до сплати, орендної плати, державних мит, викупу земельних ділянок та для інших потреб. У цих випадках проводиться оцінка земельної ділянки.

Щоб розібратися із питаннями вартості, ціни та оцінки земельної ділянки, спочатку необхідно з’ясувати, що ми розуміємо під цими поняттями.

Ціна земельної ділянки - це сума грошей, сплачена за перехід права власності на земельну ділянку від продавця до покупця. Вартість земельної ділянки - це виражена в грошах ймовірна сума коштів, яку може отримати власник земельної ділянки від її продажу. Земельна ділянка постійно має якусь свою вартість, вона є активом власника. А водночас ціна земельної ділянки - це категорія, що визначається безпосередньо при переходів права власності на землю.

Якщо говорити про оцінку землі, то законодавство України (а саме Закон України «Про оцінку земель») визначає три види оцінки земель:

  1.  бонітування ґрунтів;
  2. економічна оцінка земель;
  3. грошова оцінка земельних ділянок.

Перші два види оцінки не виражають безпосередньо вартість земельної ділянки в грошах.

Бонітування земель - це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями. Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.

Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві, як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі. Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.

З наведеного видно, що бонітування ґрунтів та економічна оцінка земель як види оцінки землі є важливими показниками, з яких можна зробити висновок про цінність земельної ділянки, планувати ефективність її використання, дохідність тощо. Але результатом цієї оцінки не є визначення вартості земельної ділянки, тобто ймовірної суми коштів, яку може отримати власник земельної ділянки від її продажу.

Тому для цілей визначення розміру податків, що підлягають до сплати орендної плати, державних мит, викупу земельних ділянок та для інших потреб, значення має третій вид оцінки земель - грошова оцінка земельних ділянок.

           Нормативна грошова оцінка

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - технічна документація із землеустрою, яка є складовою частиною державного земельного кадастру. Вона проводиться на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка здійснюється за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, чи на підставі договору.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

За результатами їх проведення складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою щодо земельних ділянок населених пунктів, та районною радою - щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів.

Закон визначає систематичність проведення нормативної грошової оцінки земель: нормативна грошова оцінка земельних ділянок відбувається не рідше як один раз на 5-7 років стосовно земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх призначення, та тих, що знаходяться за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Щодо земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Для отримання інформації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки замовник звертається до районного органу з питань земельних ресурсів та отримує таку інформацію у формі витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки необхідна для:

а) визначення розміру земельного податку. Так, Податковий кодекс України до числа загальнообов’язкових податків і зборів відносить земельний податок як складову частину плати за землю. Відповідно до п. 271.1.1 ст. 271 Податкового кодексу України, за загальним правилом базою для оподаткування земельної ділянки є нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

б) визначення розміру орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка має значення і для визначення розміру орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності. Так, ст. 288 Податкового кодексу України визначає, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності не може бути меншою від розміру земельного податку (який визначається, виходячи з нормативної грошової оцінки) для земель сільськогосподарського призначення, і не менше трикратного розміру земельного податку для інших категорій земель.

в) визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок. При укладенні цивільно-правових договорів міни, дарування земельних ділянок, при її спадкуванні базою для визначення державного мита, яке сплачується при нотаріальному посвідченні договору, чи оформленні свідоцтва про право на спадщину є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

г)визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Це втрати, що сплачуються до відповідних бюджетів як відшкодування за вилучення (викуп) земель для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським та лісогосподарським виробництвом (глава 36 Земельного кодексу України).

д) розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Невичерпний перелік цих механізмів визначено ст. 205 Земельного кодексу України.

Звертаємо увагу орендарів земельних ділянок, що у 2017 році Волноваською місцевою прокуратурою подано до Володарського районного суду 4 позови  про визнання  недійсними договорів оренди землі у звꞌязку з відсутністю технічної документації з нормативної грошової оцінки землі. Юридичний сектор апарату райдержадміністрації рекомендує  переглянути договори оренди землі та привести у відповідність з діючим законодавством.

 

Юридичний сектор апарату РДА